Kira Hukukunda Hangi Davalar Açılabilir? Örnek Olaylar ve Yargıtay Kararları

Kira hukukunda yaşanan uyuşmazlıklar yalnızca kiracının evden çıkarılmasıyla sınırlı değildir. Ödenmeyen kira bedelleri, kira artışı, konut veya işyeri ihtiyacı, tahliye taahhüdü, depozitonun iadesi, taşınmaza verilen zararlar ve kiralanandaki ayıplar farklı hukuki yolların kullanılmasını gerektirebilir. Doğru dava türünün seçilmesi kadar ihtarnamenin içeriği, tebliğ tarihi, arabuluculuk başvurusu ve delillerin zamanında hazırlanması da önemlidir.

Osmaniye Avukat Mücahit Çelik tarafından hazırlanan bu yazıda, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında karşılaşılan başlıca uyuşmazlıklar, açılabilecek davalar ve dikkat edilmesi gereken noktalar örnek olaylarla açıklanmaktadır. Örnekler açıklama amacıyla oluşturulmuştur; Yargıtay kararları ayrıca belirtilmiştir.

1. Kira Davalarında Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, talep edilen miktardan bağımsız olarak kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İcra ve İflas Kanunu kapsamında icra mahkemesinin görevine giren tahliye ve itirazın kaldırılması işlemleri bundan ayrılır. Kiralananın işyeri olması veya tarafların şirket olması, kira ilişkisinden doğan davayı tek başına ticaret mahkemesinin görevine sokmaz.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak arabuluculuğa başvurulmalıdır. Tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama, depozito ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler ise istisnadır. İcra mahkemesinde görülecek taleple sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava birbirine karıştırılmamalıdır.

Örnek olay: Osmaniye'de kiraya verdiği konutun kira bedelini mahkemede belirletmek isteyen malik, önce arabuluculuğa başvurur. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte kira tespit davası açabilir. Buna karşılık ödenmeyen kira için icra takibi başlatılması, tek başına önceden arabuluculuk yapılmasını gerektirmez.

Yetkili mahkeme ayrıca değerlendirilir. Davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi yetki kuralları önemlidir. Kira davasının taşınmazla ilgili olması, her durumda taşınmazın bulunduğu yerde kesin yetki bulunduğu anlamına gelmez.

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bununla birlikte arabuluculuk başvurusu, önceden yapılması gereken fesih veya ihtiyaç bildirimlerinin yerine geçtiği varsayılarak kullanılmamalıdır.

2. Kiracı Kirasını Ödemiyorsa: Kira Alacağı ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren, birikmiş kira alacağını talep edebilir. Bunun için icra takibi başlatılması veya arabuluculuk sonrasında alacak davası açılması mümkündür. İcra takibine itiraz edilirse, belgelere ve takip türüne göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolu değerlendirilir.

Tahliye de isteniyorsa Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesindeki temerrüt koşulları veya İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel takip yolu dikkate alınmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı ödeme bildiriminde kiracıya en az otuz gün verilmesi ve süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. Süre, bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen gün işlemeye başlar.

Örnek olay: Kiracı üç aylık kira bedelini ödememiştir. Kiraya veren, borçlu ayları ve tutarları belirleyerek tahliye talepli takip başlatabilir. Geçerli ödeme emrinin tebliği, ödeme ve itiraz süreleri ile borcun ödenip ödenmediği değerlendirilerek tahliye talep edilir. Takip başlatılması, kiracının kendiliğinden tahliye edildiği anlamına gelmez.

Önemli ayrım: Temerrüt nedeniyle tahliye için mutlaka iki ihtar gönderilmesi gerekmez. Usulüne uygun tek ödeme bildirimi ve süresinde ödenmeyen borç yeterli olabilir. İki haklı ihtar ise ayrı bir tahliye sebebidir.

Deliller: Kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri, ödeme açıklamaları, ihtarname, tebliğ belgesi ve icra dosyasıdır. Kira alacaklarında kural olarak her dönem alacağı için ayrı işleyen beş yıllık zamanaşımı da gözetilmelidir.

3. Kiracı Sürekli Geç Ödüyorsa: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesine göre kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kanunda belirtilen dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olması, tahliye davasına dayanak olabilir. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların ilgili kira yılı bakımından değerlendirilmesi gerekir. Takvim yılı ile kira yılı aynı şey değildir.

Örnek olay: Kira yılı 1 Eylül'de başlayan kiracı, ekim ayı kirasını ödemediği için kendisine tebliğ edilen ihtardan sonra ödeme yapmıştır. Aynı kira yılında şubat kirasını da ödememiş ve ikinci haklı ihtardan sonra ödeme yapmıştır. İhtarların diğer koşulları da sağlanıyorsa kiraya veren, ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir aylık dava açma süresini gözeterek tahliye yoluna başvurabilir.

İhtarın haklı olup olmadığı bakımından borcun muacceliyeti, ödeme tarihi ve ihtarın tebliğ tarihi önemlidir. Aynı borcun iki ayrı ihtarla istenmesi veya tek ihtarla istenebilecek birikmiş borcun yapay biçimde bölünmesi, kendiliğinden iki haklı ihtar oluşturmaz. İhtar tebliğ edilmeden yapılan ödeme de değerlendirmeyi değiştirebilir.

4. Ev Sahibinin veya Yakınının İhtiyacı Varsa: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine dayanabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Daha yüksek kira elde etme isteği bu kapsamda bir ihtiyaç değildir.

Örnek olay: Kiraya verenin Osmaniye'ye atanan çocuğunun şehirde oturabileceği uygun bir konutu bulunmamaktadır. Kiradaki konutun çocuk tarafından kullanılmak istenmesi, somut koşullara göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına dayanak olabilir. Atama belgesi, mevcut barınma durumu, taşınmaz kayıtları ve tanık anlatımları ihtiyacın ispatında kullanılabilir.

Belirli süreli sözleşmelerde kural olarak sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınır. Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesindeki yazılı bildirimle dava açma süresinin bir kira yılı uzaması imkânı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yargıtay: Sözleşmedeki Özel İhbar Şartını Gözden Kaçırmayın

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2025/2396 E., 2025/3576 K. sayılı kararında, daha önce verilen 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı karara atıf yapılmıştır. Kararda, ihtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya verenin sözleşmeyle üstlendiği ve kiracı lehine olan önceden bildirim şartına uyması gerektiği açıklanmıştır. Aynı konuda daha önce karar verildiği için yeniden uyuşmazlığın giderilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.

Pratik sonuç: Sözleşmede dönem bitiminden iki ay önce bildirim yapılması öngörülmüşse, yalnızca kanundaki bir aylık dava süresine güvenilmemelidir. Önce sözleşmedeki özel şartın kapsamı ve tebliğ tarihi incelenmelidir.

Kararın resmî kaynağı

5. Kiracılı Taşınmaz Satın Alındıysa: Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesindeki ihtiyaç koşulları varsa tahliye talep edebilir.

Örnek olay: Osmaniye'de oturmak amacıyla kiracılı bir daire satın alan kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması önemlidir; yalnızca bu süre içinde noterden gönderilmesi yeterli görülmemelidir.

Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma seçeneğini kullanabilir. Hangi yolun uygun olduğu satın alma tarihi, kira döneminin sonu, sözleşmedeki hükümler ve ihtiyacın niteliğine göre belirlenir.

6. Tahliye Taahhüdü Varsa: Taahhüde Dayalı Tahliye

Kiracının taşınmazın tesliminden sonra, belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi uygulanabilir. Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapılması veya dava yoluna başvurulması gerekir. Dava seçeneğinde arabuluculuk ve süre hesabı birlikte ele alınmalıdır.

Örnek olay: Kiracı, eve yerleştikten sonra imzaladığı belgede konutu 30 Haziran'da boşaltacağını taahhüt etmiş, ancak çıkmamıştır. Kiraya veren, belgenin geçerliliğini ve başvuru süresini inceleyerek tahliye işlemlerini başlatabilir.

Dikkat: Taahhüdün teslimden önce alınması, imzanın inkârı, belgenin sonradan doldurulduğu iddiası, temsil yetkisi ve aile konutuna ilişkin durumlar sonucu etkileyebilir. Belgede imza bulunması, her dosyada tahliyenin kesin olarak sağlanacağı anlamına gelmez.

7. Kira Düşük Kaldıysa: Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık varsa Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddeleri kapsamında kira tespit davası gündeme gelebilir. Beş yıl dolmadan da koşullarına göre tespit davası açılabilir; ancak emsal kiralar üzerinden değerlendirme yapılmasına ilişkin beş yıllık rejimle ilk beş yıldaki artış kuralları farklıdır.

Yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin anlaşmalar, kural olarak tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu, endeks ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Örnek olay: Altıncı kira yılına giren bir konutta aylık kira 9.000 TL, benzer taşınmazların kiraları ise 19.000 TL civarındadır. Kiraya veren doğrudan istediği rakamı dayatmak yerine kira tespit davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın konumunu ve özelliklerini inceleyerek uygun kira bedelini belirler. İnternet ilanları tek başına aynı tutara hükmedileceğini göstermez.

Yeni bedel hangi tarihten uygulanır? Dava açma ve bildirim zamanı önemlidir. Yeni dönemden en az otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde artış bildirimi yapılıp izleyen dönem sonuna kadar dava açılması, belirlenen bedelin dönem başından uygulanmasını sağlayabilir. Sözleşmede artış hükmü bulunması hâlinde, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada dönem başından itibaren belirleme yapılabilmesi ayrıca mümkündür.

Yargıtay: Emsal İncelemesi ve Hakkaniyet İndirimi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, 2025/5052 E., 2026/2764 K. sayılı kararında; kira tespit ilkelerine uygun bilirkişi değerlendirmesi, uygulanan hak ve nesafet indirimi ve sözleşmedeki artış hükmü nedeniyle dönem başından itibaren kira belirlenmesi uygun bulunarak karar onanmıştır.

Pratik sonuç: Boş taşınmazın piyasada getirebileceği kira ile mevcut kiracı için hükmedilecek kira her zaman aynı olmayabilir. İndirim oranının her dosyada değişmeyen sabit bir oran olduğu varsayılmamalıdır.

Kararın resmî kaynağı

8. Olağanüstü Koşullar Oluştuysa: Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlaması, kira tespitinden farklıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü koşulları varsa sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilir. Sözleşme kurulurken öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun, talep edenin kusuru dışında ortaya çıkması ve sözleşme dengesini dürüstlük kuralına aykırı biçimde değiştirmesi değerlendirilir. Borcun henüz ifa edilmemiş olması veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması koşulu da önemlidir.

Örnek olay: Uzun süreli kiralanan bir işyerinin faaliyet imkânı, sonradan ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle ağır biçimde etkilenmiştir. Kiracı, ekonomik veriler ve somut belgelerle uyarlama talep edebilir. Bununla birlikte her gelir kaybı, enflasyon artışı veya piyasa değişimi otomatik olarak uyarlama hakkı doğurmaz.

Dava açılması mevcut ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden değiştirmez. Mahkeme kararı veya tarafların anlaşması olmadan kira bedelinin tek taraflı azaltılması, temerrüt riski yaratabilir.

9. Uzun Süredir Devam Eden Kiralarda: On Yıllık Uzama Süresine Dayalı Tahliye

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresi bittiği için kiracıyı çıkaramaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örnek olay: Bir yıllık sözleşmeyle başlayan kiracılık uzun yıllardır devam etmektedir. Kiraya veren, ilk sözleşme süresini ve onu izleyen uzama yıllarını ayrı hesaplamalıdır. Sadece sözleşmenin imzasından itibaren on yıl geçtiğini söylemek yeterli değildir. Doğru sona erme tarihi belirlenmeli ve yazılı bildirim en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde hesaplama farklıdır. Bu nedenle tüm sözleşmelere aynı takvimin uygulanması hak kaybına neden olabilir. Kiracı geçerli sona erdirmeye rağmen çıkmazsa tahliye talep edilir.

10. Bina Yeniden Yapılacaksa: Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanılması mümkün değilse Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamında tahliye davası açılabilir.

Örnek olay: Kiradaki binada kullanımın devamına izin vermeyecek kapsamlı bir yeniden yapım projesi bulunmaktadır. Proje, gerekli izinler ve teknik inceleme ile işin niteliği ortaya konularak tahliye istenebilir. Basit boya, mutfak dolabı değişimi veya küçük bakım işleri tek başına bu tahliye nedenini oluşturmaz.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreçleri ise ayrıca incelenmelidir. Her kentsel dönüşüm veya riskli yapı işlemi, olağan kira tahliye davasıyla aynı usule tabi değildir.

11. Kiracı Taşınmaza Zarar Veriyor veya Aykırı Kullanıyorsa: Fesih, Tahliye ve Tazminat

Kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, komşulara saygı göstermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesine aykırılık hâlinde fesih ve tahliye gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir.

Örnek olay: Konut olarak kiralanan daire sözleşmeye aykırı biçimde yoğun müşteri trafiği oluşturan bir işletmeye dönüştürülmüştür. Kiraya veren, kullanım biçimini ve aykırılığı delillendirerek uygun ihtar sürecinden sonra tahliye talep edebilir. İzinsiz alt kira veya kullanım devri bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun 322. maddesi de değerlendirilir.

Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız olması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi gibi durumlarda, kanunun öngördüğü koşullarla süre verilmeden yazılı fesih mümkün olabilir.

Deliller: Yönetim kayıtları, hukuka uygun fotoğraflar, tanıklar, kolluk tutanakları, keşif ve bilirkişi raporları kullanılabilir. Soyut şikâyetler tek başına yeterli olmayabilir.

12. Kiracının veya Eşinin Uygun Konutu Varsa: Özel Tahliye Sebebi

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesindeki özel tahliye sebebi değerlendirilebilir. Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir.

Örnek olay: Kiraya veren, kiracının aynı ilçe içinde kendisinin ve ailesinin oturmasına uygun bir konutu bulunduğunu sonradan öğrenmiştir. Tapu kaydı yanında konutun fiilen ve hukuken oturmaya elverişli olup olmadığı ile kiraya verenin sözleşme tarihindeki bilgisi araştırılır. Kiracının herhangi bir yerde taşınmaz sahibi olması tek başına yeterli değildir.

13. Depozito İade Edilmiyorsa: Depozito Alacağı Davası

Kira ilişkisi sona erip taşınmaz teslim edildiğinde, güvence bedelinin hangi borçları karşıladığı incelenir. Kiraya verenin depozitoyu herhangi bir hesap yapmadan elinde tutması haklı değildir. Kiracı, iade edilmeyen tutar için arabuluculuk sonrasında alacak davası açabilir veya uygun icra yolunu kullanabilir.

Örnek olay: Kiracı evi teslim etmiş, kira borçlarını ödemiştir. Kiraya veren, yalnızca olağan kullanımdan kaynaklanan duvar izlerini gerekçe göstererek depozitonun tamamını vermemektedir. Kiracı; ödeme belgesi, teslim tutanağı ve taşınmazın durumunu gösteren delillerle iade talep edebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi uyarınca sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenemez. Gerçek hasar ile olağan yıpranma ayrılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para veya kıymetli evrak şeklindeki güvenceler için 342. maddedeki bankada saklama ve iade kuralları da gözetilir.

14. Kiralananda Rutubet veya Arıza Varsa: Ayıbın Giderilmesi, Kira İndirimi ve Tazminat

Kiraya veren, taşınmazı kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracıdan kaynaklanmayan ve kullanımını etkileyen ayıplarda Türk Borçlar Kanunu'nun 301 ve 304-308. maddeleri kapsamında çeşitli talepler ileri sürülebilir.

Örnek olay: Kiralanan konutta binanın yapısından kaynaklanan su sızıntısı ve ağır rutubet vardır. Kiracı durumu kiraya verene bildirerek giderilmesini isteyebilir. Koşullarına göre kira bedelinden indirim, zararın tazmini veya önemli ayıp nedeniyle fesih gündeme gelebilir.

Ayıbın niteliği, bildirim tarihi ve kullanım üzerindeki etkisi delillendirilmelidir. Onarım yapılınca delil kaybolacaksa delil tespiti istenebilir. Kiracının hiçbir bildirim yapmadan kirayı tamamen kesmesi veya her masrafı doğrudan kiradan düşmesi her durumda hukuka uygun değildir.

15. Kiracı Erken Çıkarsa: Makul Süre Kira Alacağı ve Anahtar Teslimi

Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verirse borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Bu süre her olayda otomatik olarak üç ay veya sözleşmenin kalan süresinin tamamı değildir.

Örnek olay: Bir yıllık sözleşmenin dördüncü ayında evden çıkan kiracıya, kalan sekiz ayın tamamı doğrudan yüklenemez. Taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre araştırılır. Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa sorumluluğu daha önce sona erebilir. Kiraya verenin tasarruf ettiği giderler ve elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararlar da hesaba katılır.

Yargıtay: Evi Boşaltmak ile Anahtarı Teslim Etmek Aynı Değildir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.09.2025 tarihli, 2025/1155 E., 2025/4415 K. sayılı kararında, taşınmazın fiilen boşaltılmasının tek başına yeterli olmadığı ve anahtar tesliminin de gerektiği açıklanmıştır. Teslim tarihi çekişmeliyse ispat yükünün kiracıda olduğu; kiraya veren anahtarı almıyorsa usulüne uygun tevdi veya notere teslim ve kiraya verene bildirim yolunun kullanılabileceği belirtilmiştir.

Pratik sonuç: Anahtarı apartman görevlisine bırakmak veya taşındığını mesajla söylemek yerine tarihli ve imzalı teslim tutanağı düzenlenmelidir. Kiraya veren teslim almıyorsa yasal teslim yöntemi uygulanmalıdır. Anahtar tesliminden sonra da erken iadeye bağlı makul süre sorumluluğu ayrıca doğabilir.

Kararın resmî kaynağı

16. Tahliye Sonrasında Hasar Ortaya Çıkarsa: Zararın Giderilmesi Davası

Kiracı taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermişse kiraya veren onarım bedeli ve koşulları oluşan diğer zararlarını isteyebilir. Ancak yeni eşya bedelinin her durumda eksiksiz biçimde kiracıya yüklenmesi doğru değildir; eşyanın yaşı, önceki durumu ve yıpranması dikkate alınır.

Örnek olay: Tahliye sırasında kapıların kırıldığı ve tesisatın söküldüğü görülmüştür. Kiraya veren, taşınmazı onarmadan önce durumu belgelemeli; gerekiyorsa delil tespiti yaptırmalı ve kiracıyı sorumlu tuttuğu eksiklikleri zamanında bildirmelidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesi, geri alma sırasında inceleme ve kiracının sorumlu olduğu eksikliklerin hemen yazılı bildirimini düzenler. Olağan incelemeyle görülemeyen eksiklikler ise öğrenildiğinde hemen bildirilmelidir. Bu yükümlülüklerin ihmal edilmesi, talebin kaybına neden olabilir.

17. İhtiyaç Gerekçesiyle Çıkarılan Ev Başkasına Kiralanırsa: Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık

Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi, ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında bir kişiye kiralanmasını yasaklar. Yeniden inşa ve imar sebebiyle boşaltılan taşınmazlarda da özel yasak ve eski kiracının öncelik hakkına ilişkin kurallar bulunur. Kanundaki koşullara aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gündeme gelir.

Örnek olay: Kiraya veren, konutu kendisinin kullanacağını ileri sürerek tahliye ettirmiş, kısa süre sonra daha yüksek bedelle başka bir kiracıya vermiştir. Eski kiracı, tahliyenin gerçekleşme biçimini, yeni kiralamayı ve haklı sebep bulunup bulunmadığını ortaya koyarak tazminat talebini değerlendirebilir.

Dikkat: Kiracının yalnızca sözlü talep veya ihtar üzerine kendi isteğiyle çıkması ile mahkeme kararı ve icra süreci sonucunda tahliye edilmesi, yargısal uygulamada aynı değerlendirilmeyebilir. Bu nedenle yalnızca yeni kiracının varlığına bakılarak tazminatın kesin kazanılacağı söylenemez; tahliye sürecinin belgeleri de incelenmelidir.

18. Her Taşınmaz İçin Aynı Kira Kuralları Uygulanır mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarıyla açık arsa, tarla veya ürün kirası aynı hukuki rejime tabi olmayabilir. Kiralananın niteliği, hangi davanın açılabileceğini ve hangi artış kurallarının uygulanacağını değiştirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4986 E., 2026/3318 K. sayılı kararında, beton santrali olarak kullanılan ve açık alanlarla yapıların birlikte bulunduğu taşınmazın baskın niteliğinin yeterince araştırılmadığı belirtilmiştir. Daire, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve devamı maddelerindeki kira tespiti rejimi bakımından konut veya çatılı işyeri niteliğinin belirlenmesini gerekli görmüş ve eksik inceleme nedeniyle kararı bozmuştur.

Pratik sonuç: Bir arsanın üzerinde küçük bir yapı bulunması, sözleşmenin mutlaka çatılı işyeri kirası sayılacağı anlamına gelmez. Kullanım amacı, yapıların özellikleri ve açık alanın büyüklüğü birlikte incelenir.

Kararın resmî kaynağı

Osmaniye'de Kira Davası Öncesinde Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

• Kira sözleşmesi, ekleri ve sonradan yapılan yazılı anlaşmalar.
• Kira ve depozito ödemelerine ilişkin banka kayıtları.
• İhtarnameler ile bunların tebliğ belgeleri.
• Varsa tahliye taahhüdünün aslı ve teslim tutanakları.
• İhtiyaç iddiasını destekleyen atama, evlilik, ikamet ve taşınmaz kayıtları.
• Hasar veya ayıp iddiasında fotoğraf, bildirim, fatura ve teknik raporlar.
• Kira tespiti için karşılaştırılabilir emsal sözleşmeler ve taşınmaz özellikleri.
• Arabuluculuk son tutanağı ve varsa icra dosyası belgeleri.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, yenilenme dönemi ve ihtarların tebliğ tarihleri birlikte bir takvime işlenmelidir. Aynı olayda kira alacağı, tahliye ve tazminat talepleri bulunabilir; ancak bu taleplerin tamamı aynı koşullara ve sürelere tabi değildir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bittiğinde kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sözleşme süresinin bitmesi, kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Kanuni tahliye sebebi veya geçerli sona erdirme koşulları bulunmalıdır.

Beş yılını dolduran kiracı tahliye edilir mi?

Beş yılın dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Beş yıllık süre esas olarak kira bedelinin emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle belirlenmesi bakımından önem taşır.

Kira borcu olmadığı hâlde tahliye davası açılabilir mi?

Evet. İhtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, yeniden inşa veya on yıllık uzama süresine ilişkin koşullar gibi sebepler kira borcundan bağımsız olabilir.

Ev sahibi kilidi değiştirerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya veren tahliyeyi kendi fiilî müdahalesiyle gerçekleştiremez. Kilit değiştirme, eşyaları çıkarma veya hizmetleri kestirme gibi yöntemler ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye, geçerli hukuki yollarla yürütülmelidir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa dava açılamaz mı?

Kira ilişkisi kural olarak yazılı sözleşme olmadan da kurulabilir. Ancak ilişkinin varlığı, kira miktarı ve ödeme koşullarının ispatında banka kayıtları, yazışmalar ve uygulanacak delil kuralları önem kazanır.

Osmaniye Kira Hukuku: Av. Mücahit Çelik

Osmaniye'de kira tespit davası, kiracı tahliyesi, kira alacağı, depozito iadesi ve kiralanana verilen zararlarla ilgili uyuşmazlıklarda ilk adım, talebin dayanağını ve sürelerini doğru belirlemektir. Av. Mücahit Çelik tarafından hazırlanan bu rehber, kiracıların ve kiraya verenlerin başlıca hukuki yolları anlamasına yardımcı olmayı amaçlamaktadır. Somut dosyada sözleşme, bildirimler ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu. Yazıda yer verilen karar açıklamaları özet niteliğindedir; kararların resmî bağlantıları ilgili bölümlerde sunulmuştur.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve somut olayınıza özgü bir avukatlık ilişkisi kurmaz. Güncel mevzuat ve olayınızın özellikleri için bir avukata danışmanız önerilir.