Soru ve Cevaplarla Kira Hukuku Davaları

Yazar: Av. Mücahit Çelik

Tarih: 30.10.2026

Soru 1: Kiramı ödedim ama apartman aidatını ödemedim. Ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?

Cevap: Kira borcuna bağlı yan giderlerin de icra takibine konu edilmesi, ödeme emrine itiraz edilmemesi ve 30 günlük sürede bu giderlerin ödenmemesi hâlinde tahliye mümkün olabilir. Yargıtay, somut olayda yalnızca kira bedelinin ödenmesini yeterli görmemiştir.

Yargıtay HGK, 02.07.2025, 2024/785 E., 2025/426 K.

Soru 2: Elektrik ve su faturamı ödemediğim için evden çıkarılabilir miyim?

Cevap: Her durumda değil. Sözleşmede bu giderlerin kira borcu sayılacağına ilişkin açık hüküm bulunmuyorsa ve borcun varlığı ile miktarı ayrıca yargılama gerektiriyorsa icra mahkemesinde bu gerekçeyle tahliye kararı verilemez.

Yargıtay 12. HD, 06.10.2025, 2025/7021 E., 2025/5902 K.

Soru 3: Kira sözleşmesinde elektrik ve su borcunu ödemezsem tahliye edileceğim yazıyor. Bu geçerli mi?

Cevap: Evet, sözleşmede elektrik ve su borçlarının ödenmemesinin kira borcu gibi tahliye sebebi sayılacağı kararlaştırılmışsa, ödeme emrine itiraz edilmemesi ve 30 günlük sürede borcun ödenmemesi tahliyeye yol açabilir.

Yargıtay 12. HD, 30.04.2024, 2024/1119 E., 2024/4149 K.

Soru 4: Kira borcumu icra takibinden sonra ödedim. Yine de evden çıkarılabilir miyim?

Cevap: Evet. Ödeme, yasal 30 günlük süreden sonra yapılmışsa temerrüt nedeniyle tahliye mümkün olabilir. Yargıtay, süreden sonra yapılan ve hangi borca ilişkin olduğu belirtilmeyen banka ödemesini tahliyeyi önlemeye yeterli görmemiştir.

Yargıtay 12. HD, 07.03.2023, 2022/13829 E., 2023/1440 K.

Soru 5: Kirayı bir ay geciktirdim. Ev sahibi sözleşmeyi hemen bitirebilir mi?

Cevap: Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 gün ödeme süresi verilmesi gerekir. Bu süreye ve yasal tahliye usulüne uyulmadan kira sözleşmesi tek taraflı olarak sona erdirilemez.

Yargıtay 3. HD, 15.03.2023, 2022/7992 E., 2023/630 K.

Soru 6: Kiracım beş yıldan uzun süredir oturuyor. Kirasını piyasa fiyatına göre artırabilir miyim?

Cevap: Beş yılı aşan konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespit davası açılabilir. Mahkeme emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve TÜFE'yi değerlendirir. Eski kiracı lehine somut koşullara göre %5 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılabilir. Emsal araştırması yapılmadan hazırlanan bilirkişi raporu yeterli değildir.

Yargıtay 3. HD, 06.05.2026, 2025/6234 E., 2026/2844 K

Soru 7: Kira sözleşmesinde her yıl zam yapılacağı yazıyor. Kira tespit davasından önce ihtarname göndermem şart mı?

Cevap: Hayır. Sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm varsa ayrıca 30 gün önceden ihtarname gönderilmesi gerekmez. Yeni kira dönemi sona ermeden açılan davada belirlenen bedel, o dönemin başından itibaren uygulanabilir.

Yargıtay 3. HD, 21.10.2025, 2025/1614 E., 2025/5007 K.

Soru 8: Mahkeme kiramı belirlerken evin şu anki durumunu dikkate almak zorunda mı?

Cevap: Evet. Taşınmazın mevcut durumu ve boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, ardından hakkaniyet indirimi değerlendirilmelidir.

Yargıtay 3. HD, 06.05.2026, 2026/1218 E., 2026/2846 K.

Soru 9: Kiracılı bir ev satın aldım. Eski kira çok düşük. Kira tespit davası açabilir miyim?

Cevap: Evet. Yeni malik, kira ilişkisinin koşulları oluşmuşsa kira tespit davası açabilir. Yargıtay, eski malikle yapılan sözleşmeye dayalı davada emsal kira araştırması ve %10 hakkaniyet indirimiyle belirlenen bedeli uygun bulmuştur.

Yargıtay 3. HD, 25.06.2025, 2025/145 E., 2025/3545 K.

Soru 10: Evimin kirası belirlenirken aynı ev sahibinin diğer dairelerinin kiraları emsal gösterilebilir mi?

Cevap: Evet. Aynı kiraya verene ait taşınmazların kira bedelleri de uygun nitelikte olmaları şartıyla emsal olarak değerlendirilebilir. Yargıtay, emsal incelemesi yapılarak %10 hakkaniyet indirimi uygulanmasını uygun bulmuştur.

Yargıtay 3. HD, 18.06.2025, 2025/44 E., 2025/3388 K.

Soru 11: Evimi kendim kullanacağım. Kiracıya sözleşmede yazan süre kadar önceden haber vermek zorunda mıyım?

Cevap: Sözleşmede kiraya verenin belirli süre önce bildirim yapması kararlaştırılmışsa bu süreye uyulmalıdır. Örneğin iki ay önceden bildirim şartı varsa buna uyulmaması tahliye davasının reddine neden olabilir.

Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/2446 E., 2025/1440 K.

Soru 12: Evimi beş yıllığına kiraya verdim. İkinci yılda kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak sözleşme süresinin sonunda açılabilir. Beş yıllık sözleşmenin ikinci yılında açılan dava erken açılmış sayılır.

Yargıtay 3. HD, 09.09.2025, 2025/2623 E., 2025/3930 K.

Soru 13: Kendi iş yerim var ama kirada çalışıyorum. Bana ait dükkândaki kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Gerçek ve samimi işyeri ihtiyacı varsa mümkündür. Yargıtay, kiraya verenin kendisinin kirada faaliyet göstermesi hâlinde, mevcut işyeri ile kendisine ait işyeri eşdeğer olsa bile mülkiyet hakkının dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 3. HD, 08.01.2025, 2024/1007 E., 2025/97 K.

Soru 14: İşletmem büyüdü, kiraya verdiğim yan dükkâna ihtiyacım var. Kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Evet. İşletmenin büyümesi, çalışan sayısının ve üretim kapasitesinin artması gibi nedenlerle gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç oluştuğu ispatlanırsa tahliye kararı verilebilir.

Yargıtay 3. HD, 23.10.2024, 2023/4583 E., 2024/3289 K.

Soru 15: Hastayım ve çocuklarımın yanına taşınmak zorundayım. Kiracımı çıkarabilir miyim?

Cevap: Sağlık durumu nedeniyle ortaya çıkan gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı tahliye sebebi olabilir. Yargıtay, ağır hastalığı bulunan ve çocuklarının yanında yaşaması gereken kişinin ihtiyacını doktor raporları ve tanık anlatımlarıyla ispatlamasını yeterli bulmuştur.

Yargıtay 3. HD, 10.12.2025, 2025/927 E., 2025/6060 K.

Soru 16: Ev sahibi kira sözleşmesini imzalarken benden tahliye taahhütnamesi de istedi. Bu geçerli mi?

Cevap: Kiralanan teslim edilmeden alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Yargıtay, kira sözleşmesinde taahhüt verileceğine ilişkin hüküm bulunması nedeniyle sözleşmeyle birlikte alındığı anlaşılan taahhüdü geçersiz kabul etmiştir.

Yargıtay 3. HD, 18.11.2025, 2025/2741 E., 2025/5408 K.

Soru 17: Henüz teslim almadığım ev için tahliye taahhütnamesi imzaladım. Ev sahibi buna dayanarak beni çıkarabilir mi?

Cevap: Hayır. Kiralanan henüz teslim edilmeden verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Yargıtay, inşaatı tamamlanmamış taşınmaz için verilen taahhüdün tahliye takibine dayanak yapılamayacağını belirtmiştir.

Yargıtay 12. HD, 24.01.2024, 2023/9521 E., 2024/2557 K.

Soru 18: Noterde tahliye taahhütnamesi verdim. Daha sonra imzayı inkâr ederek tahliyeyi engelleyebilir miyim?

Cevap: Noterde düzenleme şeklinde hazırlanan tahliye taahhütnamesine karşı basit imza inkârı yeterli değildir. Yargıtay, geçerli noter taahhüdüne dayalı takipte kiracının itirazının kaldırılarak tahliyesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 12. HD, 28.03.2024, 2024/781 E., 2024/3109 K.

Soru 19: Ev sahibine boş tahliye taahhütnamesi imzaladım. Sonradan tarih doldurmuş. İtiraz edebilir miyim?

Cevap: İtiraz edebilirsiniz ancak boş imzalı belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası kural olarak yalnızca tanıkla ispatlanamaz. Yargıtay, yazılı delille ispatlanamayan bu savunmayı yeterli görmemiştir.

Yargıtay 3. HD, 21.02.2023, 2022/8307 E., 2023/168 K.

Soru 20: Kira sözleşmesiyle birlikte verdiğim tahliye taahhüdü geçersizdi. Sonradan çıkacağımı tekrar bildirirsem ne olur?

Cevap: Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra tahliyeyi ayrıca ve geçerli şekilde yazılı olarak taahhüt ederse bu yeni bir tahliye taahhüdü sayılabilir. Yargıtay, kiracı vekilinin sonradan gönderdiği yazılı teyidi geçerli kabul etmiştir.

Yargıtay 3. HD, 18.06.2025, 2024/4396 E., 2025/3416 K.

Soru 21: Kiracım iki ay üst üste kirayı geç ödedi. İki ihtar göndererek çıkarabilir miyim?

Cevap: Aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ait muaccel kira borçları nedeniyle iki haklı yazılı ihtar oluşursa tahliye istenebilir. Kiracının ihtar kendisine ulaştıktan sonra ödeme yapması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay HGK, 02.11.2021, 2017/1289 E., 2021/1314 K.

Soru 22: Kiracıma iki haklı ihtar gönderdim. Hemen tahliye davası açabilir miyim?

Cevap: Hayır. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira yılı sona ermeden açılan dava erken açılmış sayılabilir.

Yargıtay 3. HD, 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K.

Soru 23: Sözleşmede kira her ayın 15'inde ödenecek yazıyor. Hangi tarihte ihtar gönderebilirim?

Cevap: Ödeme günü ayın 15'i olarak belirlenmişse bu tarihte ödeme yapılmaması üzerine ihtar gönderilebilir. Yargıtay, kira sözleşmesindeki ödeme gününün dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Yargıtay 3. HD, 08.11.2021, 2021/7138 E., 2021/10994 K.

Soru 24: Kiracının ne kadar borcu olduğu tartışmalıysa iki haklı ihtarla tahliye kararı verilebilir mi?

Cevap: Borcun belirli veya belirlenebilir olması ve ihtarların gerçekten haklı olup olmadığı incelenmelidir. Kira alacağına ilişkin usul kuralları ve ihtarların geçerliliği değerlendirilmeden tahliye kararı verilemez.

Yargıtay 3. HD, 15.03.2022, 2022/1240 E., 2022/2308 K.

Soru 25: Kiracı değişti. Yeni kiracıya gönderdiğim icra takibi iki haklı ihtardan biri sayılır mı?

Cevap: Evet, koşulları varsa sayılabilir. Yargıtay, kira ilişkisini devralan kiracıya karşı ödenmeyen kira bedelleri için başlatılan icra takibinin ihtar niteliğinde olduğunu kabul etmiştir.

Yargıtay 3. HD, 16.10.2024, 2023/5202 E., 2024/3125 K.

Soru 26: Kiracım çok uzun süredir evimde oturuyor. Hiçbir sebep göstermeden çıkarabilir miyim?

Cevap: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılarak sebep gösterilmeksizin tahliye istenebilir.

Yargıtay HGK, 30.11.2021, 2017/1546 E., 2021/1517 K.

Soru 27: Dükkânımı beş yıllığına kiraya verdim. Beş yıl bitince kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Sırf beş yıllık sürenin bitmesi yeterli değildir. Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşme uzar. On yıllık uzama süresi dolduğunda, süresinde yazılı bildirim yapılarak sebep gösterilmeksizin tahliye istenebilir.

Yargıtay 3. HD, 05.11.2025, 2025/4720 E., 2025/5281 K.

Soru 28: İçinde kiracı olan bir ev satın aldım. Eski sözleşmenin süresi bittiği için kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Hayır. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye hakkı vermez. Yeni malik ancak kanuni tahliye sebeplerine dayanabilir.

Yargıtay 3. HD, 03.11.2025, 2025/1398 E., 2025/5176 K.

Soru 29: Ruhsatı olmayan bir işletmeye dükkân kiraladım. Sözleşme bitince hemen tahliye edebilir miyim?

Cevap: İşletme ruhsatının bulunmaması, kiralananın mutlaka genel hükümlere veya hasılat kirasına tabi olduğu anlamına gelmez. Yargıtay, somut olayda taşınmazı çatılı işyeri kirası kabul ederek süre bitimiyle kendiliğinden sona ermeyeceğine karar vermiştir.

Yargıtay 3. HD, 12.05.2026, 2025/6177 E., 2026/2951 K.

Soru 30: Dükkânın kira sözleşmesi bitti ama kiracı çıkmıyor. Haksız işgal davası açarak çıkarabilir miyim?

Cevap: Kiralanan çatılı işyeri niteliğindeyse sırf sözleşme süresinin sona ermesi, kiracıyı haksız işgalci yapmaz. Yargıtay, bu durumda el atmanın önlenmesi davasıyla tahliye sağlanamayacağını, kanuni tahliye sebeplerine dayanılması gerektiğini belirtmiştir.

Yargıtay 3. HD, 23.09.2025, 2024/3898 E., 2025/4234 K.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve somut olayınıza özgü bir avukatlık ilişkisi kurmaz. Güncel mevzuat ve olayınızın özellikleri için bir avukata danışmanız önerilir.

Yorumlar (0)

Bu makaleye henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu siz yapın.

İlgili Yazılar

Popüler Makaleler

Popüler Kararlar