Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Konutu Süresinde Teslim Etmemesi Nedeniyle Tüketicinin Sözleşmeyi Feshi Halinde Haksız Cezai Şart Ve Noter Kesintilerinin İadesi İle Menfi Zararın Tazminine İlişkin Yargıtay Kararı

3. Hukuk Dairesi 2023/1972 E. , 2023/3711 K.

'İçtihat Metni'

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/1733 E., 2022/3175 K.

DAVA TARİHİ: 31.10.2017

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi

SAYISI: 2017/788 E., 2020/302 K.

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli ve davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalı tarafın duruşma isteğinin reddi ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalının İstanbul İli, xİlçesi, xMahallesi, 70 Ada, 146-147-148 numaralı parseller üzerinde... markası altında satışını gerçekleştirdiği ön ödemeli konut projesindeki 43 nolu bağımsız bölümü 552.888 USD bedelle satın almak üzere 25.04.2013 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzaladığını, müvekkili tarafından fesih tarihine kadar 331.733,20 USD'nin davalının banka hesaplarına ödendiğini, müvekkilinin sözleşme kapsamındaki üzerine düşen yükümlülüklerinin tamamına yakın bir kısmını ifa ettiğini, davalının taşınmazı sözleşmenin 4 ve 5 inci maddesinde taahhüt etmiş olduğu 31.07.2015 tarihinde müvekkili davacıya teslim etmediğini, tüm bu nedenlerle, 05.04.2017 tarihli ihtarla sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, dava ve ek dava hakları saklı kalmak kaydıyla davalı tarafından haksız ve mesnetsiz şekilde tahakkuk ettirilen cezai kesintiler neticesinde eksik olarak iade edilen 19.060,50 USD'nin 07.06.2017 tarihinden (eksik ifa tarihi) itibaren işleyecek kamu bankalarınca uygulanan döviz tevdiat hesaplarına uygulanan en yüksek faizi ile döviz cinsinden davacıya ödenmesine, 7.204,00 TL sözleşmeden kaynaklı masraf ile sözleşmenin 4.6 ncı maddesi gereğince 19.633,58 USD cezai şartın ve müvekkili tarafından davalıya ödenen toplam 331.733,20 USD tutarındaki meblağın davalı uhdesinde kalması sebebiyle müvekkilinin uğradığı zararın hesaplanarak şimdilik 10.000,00 USD'nin dava tarihinden itibaren işleyecek döviz tevdiat hesaplarına uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş, 15.02.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; dosyada alınan bilirkişi raporu ile birlikte, 19.060,50 USD bedelli cezai şart ve noter kesintisinin 08.05.2017 temerrüt tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına devlet bankalarının ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte, 7.204,00 TL bedelli noter masrafının ise 08.05.2017 temerrüt tarihinden itibaren %9 ve değişen oranlarda işleyecek yasal faizi ile birlikte, 10.000,00 USD bedelli menfi zarar alacağının 31.10.2017 dava tarihinden itibaren, 2.348,43 USD bedelli menfi zarar alacağının ise ıslah tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına devlet bankalarının ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu talebe ilişkin hak düşürücü sürenin geçtiğini, davacının cezai şart talep hakkının bulunmadığını, davacıya fatura edilen cezai şartın yasal olduğunu, davacının faiz taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, tüm bu nedenlerle davacı tarafından hukuka aykırı şekilde ileri sürülen dava konusu taleplerin reddine, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde müvekkilinin iyi niyeti göz önünde bulundurularak takdir edilecek miktardan hakkaniyet indirimi yapılmasını istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirketin İstanbul İli, xİlçesi, Mahaxlesi, 70 Ada, 146-147-148 numaralı parseller üzerinde... markası altında satışını gerçekleştirdiği ön ödemeli konut projesindeki ...-6-43 kodlu 70 Ada, 147 Parsel, Blokta 141,7 metrekare brüt alanlı bağımsız bölümü satın almak üzere 25.04.2013 tarihinde davalı şirket ile davacı arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı, davacının davalıya satış bedeline ilişkin olarak peşin ve taksitlerle olmak üzere toplam 331,732,80 USD, satış sözleşmesi noter ücreti tutarı olarak da 7.204,00 TL ödemede bulunduğu, davalının 31.07.2015 teslim tarihi itibariyle teslim edimini yerine getirmediği, 6502 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesine aykırı olarak 25.03.2013 tarihli sözleşmenin imzalanmasından 48 ay sonra teslim için davacıya 29.03.2017 tarihinde davette bulunduğu, davalının sözleşmede belirtilen teslim yükümlülüğünü yerine getirmemiş olduğu, bu yüzden davalının 6502 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi hükmü uyarınca %2 fesih ceza tutarı ve noter masrafı tahakkukunda ve kesintisinde bulunamayacağı, davacının ise ödemiş olduğu 7.204,00 TL tutarındaki sözleşme noter satış masraf payını davalıdan talep edebileceği, davacının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsaydı uğramayacağı zararın 12.348,43 USD olarak hesaplandığı, davacının davalıya Bakırköy Noterliğinin 05.04.2017 tarih ve 9230 yevmiye nolu fesih ihtarnamesini keşide ederek özetle '36 ayı aşan gecikme nedeniyle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğimizi ihbaren bildiririz, 331.733,20 USD bedelin iadesi, 7.204,00 TL sözleşme damga vergisi ve noter harcının iadesi, 26.538,66 USD gecikme tazminatının iadesi, ödeme işlemlerinin 30 gün içinde yerine getirilmesi,' ihtarında bulunduğu, ihtarnamenin davalı şirkete 07.04.2017 tarihinde tebliğ edildiğinin kayıtlarından anlaşıldığı, davalının ihtarla verilen 30 günlük sürenin sonu olan 08.05.2017 tarihi itibariyle temerrüde düştüğü kanaatine varıldığı, Yargıtay'ın yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre yabancı para cinsinden verilen hükümlerde vekalet ücreti ve harcın Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın efektif satış kuru üzerinden hesaplamasının yapıldığı, dava tarihi olan 31.10.2017 tarihi itibariyle 1 USD'nin efektif satış kurunun 3.7879,00 TL olduğu anlaşılmakla USD üzerinden hükmedilen Mahkemece kabulüne karar verilen alacak kalemleri toplamı üzerinden belirlenen miktar üzerinden Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın efektif satış kuru üzerinden harç ve vekalet ücreti hesaplamasının yapıldığı gerekçesiyle davacının açmış olduğu davasında haklı olduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile; davalı tarafın davacıdan %2 fesih ceza tutarı ve sözleşme noter masrafı olarak kesmiş olduğu toplam 19.060,50 USD'nin 08.05.2017 temerrüt tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına Devlet Bankalarının ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafından sözleşme noter satış masraf payı olarak davalıya ödenen 7.204 TL'nin 08.05.2017 temerrüt tarihinden itibaren %9 ve değişen oranlarda işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafın 10.000,00 USD menfi zarar alacağının dava tarihi olan 31.10.2017 tarihinden itibaren, 2.348,43 USD menfi zarar alacağının ise ıslah tarihi olan 18.02.2019 tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına Devlet Bankalarının ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte davalı taraftan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili; hükümde yer alan alacak kalemlerinin bir kısmının USD bir kısmının ise TL cinsinden kabul edildiğini, Mahkemenin taleplerin kabulüne ilişkin karar gerekçesinin usul ve yasaya uygun olmakla birlikte davacı lehine hükmedilen vekalet ücreti, karar ve ilam harcı yönünden hatalı olduğunu, ilam harcı ve vekalet ücreti yönünden hüküm oluşturulurken tahsiline karar verilen yabancı para alacağının karar tarihi itibari ile efektif satış kuru üzerinden TL'ye çevrilerek hesaplanacak miktar üzerinden karar ve ilam harcı alınıp vekalet ücretine karar verilmesinin gerektiğini, bu nedenle vekalet ücreti ile karar ve ilam harcı yönünden hesap hatasının düzeltilmesi gerektiğini belirterek kararı istinaf etmiştir. 2. Davalı vekili; davacının hak düşürücü süre dolduktan sonra fesih bildiriminde bulunduğunu, akdedilen sözleşmenin 25.04.2013 tarihli olduğunu, davacının keşide ettiği 05.04.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini bildirerek yaptığı ödemelerin iadesini talep ettiğini, bu talebin hak düşürücü süre geçtikten sonra gerçekleştiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümleri ve yasal mevzuata uygun olarak cezai şart bedeli ve noter masrafının davacıya iade edilecek tutardan mahsup edildiğini, Mahkeme tarafından yapılan bu kesintilerin iadesine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının tazminat talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, öte yandan sözleşme konusu taşınmazın tesliminin gecikeceğini bilen ve buna rağmen bir yıldan uzun süre sözleşmeden dönme hakkını kullanmayan davacının teslim davetinden sonra sözleşmeyi feshetmesi ve buna bağlı olarak menfi zarar talebinde bulunmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydı ile davacı lehine hükmedilen menfi tazminat bir yana söz konusu isteme ayrıca dava tarihinden itibaren faiz işletilmesinin de hatalı olduğunu, söz konusu meblağın yasal kesintiler yapılmak sureti ile dava tarihinden önce davacıya iade edilmiş olduğunu, Yerel Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun Yargıtay denetimine elverişli olmadığını, alınan kök ve ek raporların itirazları karşılar nitelikte olmadığını, ayrıca bilirkişi raporunun hukuki görüş bildirdiğini belirterek usul ve yasaya aykırı kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 6502 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesinde, ön ödemeli konut satışlarında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceği, sözleşmeden dönmenin düzenlendiği 45 inci maddede ise; ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkının bulunduğu, satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyeceği, sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verileceği, davalı satıcının sözleşme hükümlerine uygun olarak belirlenen tarihte taşınmazı teslim etmediğinin tüm dosya kapsamı ile sabit olduğu, 6502 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesine göre davacının sözleşmeden dönme talebinin yerinde olduğu, İlk Derece Mahkemesince davacının tüm taleplerin kabul edildiğinin anlaşıldığı, dosya kapsamına göre; davalı tarafın sözleşme hükümlerine aykırı olarak taşınmazı zamanında teslim etmediğinin sabit olmasına göre davalı tarafın %2 cezai şart kesme işleminin yerinde olmadığının anlaşıldığı ve davalı tarafça ödenen meblağdan kesinti yapılan 19.060,50 TL'nin iadesine yönelik kararın yerinde olduğu, sözleşme masraflarının iadesinin yerinde olduğu, menfi zarar hesabı ile ilişkin alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olduğu ve verilen kararın yerinde olduğu anlaşıldığından HMK'nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraflar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde, fesih ceza tutarı ve sözleşme noter masrafı kesintisi olarak belirtilen alacak kaleminin TL cinsinden yazıldığını, sehven yazıldığı düşünülen TL cinsinin 19.060,50 USD olarak düzeltilmesini talep etmiştir. 2. Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu belirtilmişse de işbu raporun Yargıtay denetimine elverişli olmadığını, bilirkişinin, tanzim ettiği raporun tamamında görev ve yetkisinin dışına çıkarak delilleri takdir ettiğini, hukuki görüş bildirdiğini, mali müşavir bilirkişinin hukuki konulara ilişkin değerlendirmeler yaptığı kök ve ek raporların hükme esas alınmasının kabul edilemez bir durum olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava; ön ödemeli konut satış sözleşmesinin feshi nedeniyle davalıya yapılan ödemelerin davacıya kesinti yapılarak ödenmesi nedeniyle, yapılan kesintilerin ve menfi zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Hukuk Genel Kurulu'nun 07.04.1993 tarihli 1993/13-41 E., 1993/145 K. sayılı kararı. 2. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 'Ön ödemeli konut satışı' ana başlıklı 'Konutun teslimi' alt başlıklı 44 üncü, 'Sözleşmeden dönme' alt başlıklı 45 inci ve 'Diğer hususlar' başlıklı 46 ncı maddesi. 3. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 'Sözleşmeden dönme' başlıklı 9 uncu maddesi.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle 6502 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesine göre davacının sözleşmeden dönme talebinin yerinde olduğu, Bölge Adliye Mahkemesi karar gerekçesinde yazılan 19.060,50 TL'nin mahallinde düzeltilebilecek maddi hata niteliğinde olduğu, tüm dosya kapsamından paranın türünün USD olduğunun ve hükme de USD olarak geçtiğinin anlaşıldığı, yabancı paranın dava tarihindeki efektif döviz kuru karşılığı Türk Lirası üzerinden, karar tarihindeki tarifeye göre vekalet ücreti ile nisbi karar ve ilam harcının hesaplanmasının yerinde olduğu anlaşılmakla tarafların temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.12.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.