Kat Malikleri Kurulunca Ortak Alanların Kiralanması İşletilmesi Yetkisinin Oy Birliği Olmaksızın Devredilemeyeceği Ve Yönetime Keyfi Gecikme Tazminatı Belirleme Veya Hizmet Kesme Yetkisi Verilemeyeceğine İlişkin Yargıtay Kararı

20. Hukuk Dairesi 2018/6662 E. , 2019/3198 K.

'İçtihat Metni'

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, parselde bulunan ana taşınmazın 20.07.2014 tarihli Kat Malikleri Olağanüstü Genel Kurulunda alınan kararlardan 3, 6, 7, 12, 15 ve 17 nolu kararların iptalini istemiştir. Mahkemece, 17 nolu kararın iptaline, diğer kararların iptali isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 28. maddesinde, yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu, 34. maddeye göre ise kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceği, 45. maddesinde ise, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği düzenlenmiştir. Ayrıca anataşınmazın mimari projesinin değişikliği, diğer bir deyiş ile tadilat projesi bütün kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, anagayrimenkul kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetilemeyeceğine göre, kat malikleri kurulunca emredici hükümlere aykırı karar alınamaz. Zira, emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük halidir. Kat malikleri kurulunca, anataşınmaza dışarıdan yönetici atanacağı gibi, hizmet alımı şeklinde profesyonel hizmet şirketleri ile sözleşme yapılmak suretiyle yönetim işlerinin gördürülmesi ve bu hususta kat maliklerince seçilen yönetime sözleşme yapma yetkisi verilmesinde veya bir kısım hizmetlerin yine yönetim tarafından kat maliklerine sunulabilmesi için yetki verilmesinde yasaya bir aykırılık bulunmamaktadır.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, 20.07.2014 tarihli kat malikleri kurulunda alınan 3, 6 ve 7 nolu kararların iptali isteminin reddine karar verilmesinde, 17 nolu kararın ise iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde ortak yerler sayılmış olup, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerin de ortak yer konusuna gireceği düzenlenmiştir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md.).

Kat malikleri kurulu, 4/5 çoğunluğu ile alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, örneğin sığınak, kapıcı dairesi v.b. ortak alanların kullanımının veya işletilmesinin devri mimari projede değişiklik yapılmaksızın, özel amaca tahsisli nitelikleri değiştirilip kaldırılmaksızın mümkün değildir. Ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Toplantıda alınan 12. maddede, gayrimekulde yer alan tüm ortak alanların işletilmesinin yönetime veya bir başkasına bırakılması açıklanan yasal düzenlemelere açık aykırılık oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde 'Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür' hükmü yer almaktadır. Yasada, ortak gider borcunu ödemeyenlerin geciktiği günler için ödeyeceği gecikme tazminatı düzenlenmiş olup, yasada gösterilen sınırı aşacak ve yönetimin keyfi uygulamasına sebebiyet verecek şekilde yönetim kurullarına gecikme tazminatı belirleme yetkisi verilmesi yasaya aykırıdır. Ayrıca bu yetki, kat maliklerine ait olup devri mümkün değildir. Yine yasalarda, ortak gider borcunu ödemeyenlerin karşılaşacakları yaptırımlar veya ortak giderlerin tahsil yolları düzenlenmiş olup, mülkiyet hakkına veya yaşam hakkına müdahale niteliğinde, ortak gider borcunu ödemeyenlerin hizmetlerden yararlandırılmasının durdurulması veya kesilmesi yönünde kat maliklerince karar alınması yasaya açık aykırılık oluşturmaktadır.

Mahkemece, toplantıda alınan kararlardan iptali istenen 12. maddesi ile 15. maddenin birinci cümlesindeki 'veya yönetim kurulunun belirleyeceği bir oranda faiz hesabıyla' kısmı ile ikinci cümlesinin iptali gerekirken, bilirkişi raporuna itibar edilerek yerinde olmayan gerekçeyle, bu maddeler yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/05/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.