Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı ve Adi Ek Sözleşmelerin Geçersizliği Yargıtay Kararı

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... geldi. Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR -
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâl tescil, alacak ve menfi tespit talebine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacı davasında davalı ile aralarında 21.09.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiğini, buna göre 410 m² yüzölçümlü arsasına karşılık davalının yapacağı binada brüt 175 m²'lik 2 adet dairenin verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 2. maddesinde 2 yıl içerisinde inşaata başlanmadığı takdirde sözleşmenin hükümsüz sayılacağı, 6. maddesinde ise inşaatın başlangıç ve bitiş sürelerinin, 11. maddesinde de ceza-i sorumlulukların hüküm altına alındığını, davalının dairelerine kararlaştırılan sürede teslim etmediğini, 28.11.2007 tarihinde adi şekilde düzenlenen sözleşmede daire sayısının 3'e çıkarıldığını, kendisine iki dairenin gecikmeli olarak teslim edildiğini ancak bir dairenin teslim edilmediğini, 28.11.2007 tarihli sözleşmede 15.06.2006 tarihinden itibaren tapuların teslim tarihine kadar kira ödeneceğinin yazılı olduğunu, gerek geç teslim edilen 2 daire, gerekse de teslim edilmeyen 3. daire için kendisine kira ödemesi yapılmadığını, davalıya 3 daire teslim etmesi karşılığında verilen 30.02.2008 keşide tarihli 29.000 Euro bedelli teminat senedini de verdiğini belirterek teslim edilmeyen dairenin tapusunun iptâli ile adına tapuya kayıt ve tesciline, mümkün olmadığı takdirde mahkemece alacaklı olduğu miktarın belirlenmesine, 3. dairenin teslimi halinde ödenmesi gereken 29.000 Euro'nun mahsubu ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 15.000.00 TL'nin davalıdan tahsiline, 30.02.2008 tarihli ve 29.000 Euro bedelli teminat senedinin bedelsizliğine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı savunmasında 21.09.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının 410 m²lik arsasına karşılık 2 daire verilmesinin kararlaştırıldığını, sonraki adi sözleşmelerin geçersiz olduğunu, davacının 2 daireyi kayıtsız şartsız teslim aldığı ve itiraz ileri sürmediğine göre geçmiş için kira bedeli talep edemeyeceğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece davacının kat karşılığı sözleşmeye göre dairelerini teslim aldığı, sonradan düzenlenen adi sözleşmelerin geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davacının tapu iptâli tescil tazminat ve ifaya ekli kira alacağına yönelik cezai şarta ilişkin istemlerinin reddine, 30.02.2008 tarihli 29.000 Euro bedelli teminat senedi yönünden davacı tarafın davalı tarafa borçlu bulunmadığının tespitine karar verilmiştir. Taraflar arasında 21.09.2004 tarihli resmi şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği ihtilafsız olup bu sözleşmede davacıya ait arsada yapılacak binada davacıya her biri 175 m2 iki dairenin verilmesi, 2. maddesinde inşaatın iki yıl içinde bitirilmemesi halinde sözleşmenin geçersiz sayılacağının kabul edilip 6. maddesinde tüm arsa sahipleri tarafından gerekli vekâletnamelerin verilmesinden sonra 42 ayda inşaatın tamamlanacağının, 11. maddesinde sözleşmeye uymayan tarafın diğer tarafın zararlarını ödeyeceğinin kabul edildiği anlaşılmaktadır. Yine taraflar arasında adi şekilde düzenlenen 28.11.2007 tarihli ek sözleşmede davacıya 3 dairenin verilip 15.06.2006 tarihinden itibaren arsa sahibine kira ödeneceğinin kabuul edildiği, 30.02.2008 tarihli adi sözleşmede de 15.06.2007 tarihinden itibaren 2000 Euro, temel atıldıktan sonra 2500 Euro kira ödenmesinin kabul edildiği görülmektedir. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, taraflar arasında düzenlenen 28.11.2007 ve 30.02.2008 tarihli adi sözleşmeler geçerli 21.09.2004 tarihli resmi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimler itibariyle, tarafların durumlarını ağırlaştırıcı ve yeni borçlar yükleyici nitelikte olup, resmi şekilde yapılması zorunlu iken adi şekilde yapılması nedeniyle geçersizdir. Ancak, davacı arsa sahibinin resmi sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatını istemesi mümkündür. Bu nedenle, mahkemece davacının kendisine geç teslim edildiğini iddia ettiği bağımsız bölümleri ile ilgili olarak 21.09.2004 tarihli sözleşmeye göre inşaatın bitmesi gereken tarihin araştırılıp belirlenerek, varsa davacının teslim aldığı tarihe kadar rayiç kira bedellerinin bilirkişilerden alınacak ek rapor ile hesaplattırılıp, taleple bağlı kalmak kaydıyla karar verilmesi gerekirken, tazminat talebinin tümüyle reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm, davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, 2.540,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine, aşağıda yazılı bakiye 4.724,50 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 17.02.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.