Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararına göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye için zorunlu arabuluculuğa ancak tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra başvurulabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi sona ermeden yapılan başvuru, dava şartını karşılamaz; buna dayanılarak açılan dava usulden reddedilir.

Bu nedenle önce kira döneminin bitmesi beklenmeli, ardından dava açma süresi içinde arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculuk sırasında dava açma süresi işlemez; anlaşma sağlanamazsa kalan süre içinde dava açılır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 21.10.2025 tarihli, 2025/1614 E. ve 2025/5007 K. sayılı karar

Karar, kira bedelinin tespiti davasında ihtarname zorunluluğu ve hakkaniyet indirimiyle ilgilidir.

Davacılar, 2012 yılında kiraya verilen fabrika binasının aylık kira bedelinin 53.000 TL'den 400.000 TL'ye yükseltilmesini talep etmiştir. Davalı kiracı ise yeni kira döneminden önce ihtarname gönderilmediğini ve talep edilen bedelin fahiş olduğunu savunmuştur.

İlk derece mahkemesi, kira sözleşmesinde artış şartı bulunması nedeniyle TBK 345 uyarınca ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek olmadığına karar vermiştir. Bilirkişinin belirlediği 387.500 TL üzerinden eski kiracı lehine %10 hakkaniyet indirimi yaparak aylık kirayı 348.750 TL olarak tespit etmiştir.

Yargıtay, kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan yeni dönemden önce ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığını, beş yılı aşan kira ilişkisinde emsal araştırması yapılarak hakkaniyete göre kira belirlenmesinin hukuka uygun olduğunu kabul ederek kararı onamıştır.

Kararın önemi: Kira sözleşmesinde artış hükmü varsa, TBK 345 gereğince ayrıca 30 gün önceden ihtarname gönderilmeden açılan kira tespit davasında da belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Bunun için davanın ilgili yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli, 2025/6234 E. ve 2026/2844 K. sayılı kararı, kira bedelinin tespiti davasında emsal kira araştırmasının önemine ilişkindir.

Davacı, 2013 yılında kiraya verdiği taşınmazın kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığını belirterek artırılmasını istemiştir. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak yıllık kira bedelini net 1.215.000 TL olarak belirlemiş, istinaf mahkemesi de kararı uygun bulmuştur.

Yargıtay ise bilirkişinin somut emsal kira sözleşmelerini incelemeden yalnızca taşınmazın özelliklerine göre kira bedeli belirlemesini hukuka aykırı bulmuştur.

Yargıtay'a göre TBK 344/3 kapsamında kira tespitinde emsal taşınmazlar araştırılmalı, TÜFE ve taşınmazın özellikleri değerlendirilmeli, eski kiracı lehine somut koşullara göre %5 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.

Sonuç olarak Yargıtay, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi nedeniyle hükmü bozmuştur. Karar, kira tespit davalarında somut emsal araştırması yapılmasının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 15.03.2023 tarihli, 2022/7992 Esas ve 2023/630 Karar sayılı kararında, ihale yoluyla kiraya verilen bir kantine ilişkin ödenmeyen kira ve yan giderler ile sözleşmenin feshine bağlı tazminat ve cezai şart talepleri incelenmiştir.

Kiraya veren idare, kiraların ödenmemesi üzerine sözleşmeyi tek taraflı feshetmiş; birikmiş kira, elektrik, su ve ısınma bedellerinin yanında cari yıl kira bedelinin %25’i oranında tazminat ve %1’i oranında cezai şart istemiştir. Kiracı ise sözleşmenin feshedildiğini belirterek taleplere karşı çıkmıştır.

Yargıtay, kira bedelinin ödenmemesinin tek başına haklı fesih için yeterli olmadığını belirtmiştir. Temerrüt nedeniyle fesih için kanuni süreyi ve fesih uyarısını içeren ihtarın bulunması gerektiğini; somut uyuşmazlıkta ayrıca tahliye ilamı alınmadan sözleşmenin sona erdiğinin kabul edilemeyeceğini vurgulamıştır. Bu nedenle idarenin tek taraflı ve geçersiz feshine dayanan tazminat ve cezai şart taleplerinin reddini uygun bulmuştur.

Buna karşılık, ödenmeyen kira ve kullanım giderlerinden oluşan toplam 388.733,64 TL’nin tahsilini haklı görmüştür. Sözleşmede kararlaştırıldığı için bu alacaklara vade tarihlerinden itibaren 6183 sayılı Kanun’un 51. maddesinde belirlenen oranda gecikme zammı uygulanmasını da kabul etmiştir. Sonuç olarak, alacakların tahsiline ancak feshe bağlı tazminat ve cezai şartın reddine ilişkin istinaf kararı oy birliğiyle onanmıştır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.03.2023 tarihli, 2022/13829 Esas ve 2023/1440 Karar sayılı kararında, kira borcunun süresinde ödenmemesi nedeniyle tahliye talebi incelenmiştir.

Kiraya veren, Ağustos 2021–Mart 2022 dönemine ait ödenmeyen kiralar için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Ödeme emri kiracıya 16.05.2022 tarihinde tebliğ edilmiş ancak kiracı süresinde itiraz etmemiş ve otuz günlük ödeme süresinde borcu ödememiştir. Bunun üzerine kiraya veren tahliye davası açmıştır.

Kiracı, borcun bir kısmını elden, 75.000 TL’sini ise banka yoluyla ödediğini savunmuştur. Ancak sunduğu dekonttaki ödemenin otuz günlük süre geçtikten sonra, 11.08.2022 tarihinde alacaklının avukatına yapıldığı, dekontta açıklama bulunmadığı ve alacaklının bu ödemeyi takip konusu borca ilişkin olarak kabul etmediği belirlenmiştir. Elden ödeme iddiası da tahliyeyi engelleyecek şekilde ispatlanamamıştır.

İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş, istinaf mahkemesi kararı uygun bulmuş ve Yargıtay da oy birliğiyle onamıştır. Kararın temel noktası, ödeme emrinde verilen otuz günlük sürede kira borcu ödenmediğinde temerrüdün oluşması ve bu süre geçtikten sonra yapılan ödemenin somut olayda tahliyeyi önlememesidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.04.2024 tarihli, 2024/1119 Esas ve 2024/4149 Karar sayılı kararında, kiracının kira bedelini ödemesine rağmen yan giderleri ödememesi nedeniyle tahliye edilip edilemeyeceği incelenmiştir.

Kiraya veren; kira, elektrik, su ve ortak gider alacakları için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmemiş, otuz günlük ödeme süresinde 172.000 TL yatırarak kira bedelini karşılamış ancak yan giderleri ödememiştir. İlk derece mahkemesi, kira borcunun ödendiğini ve elektrik ile su giderleri konusunda tarafların anlaşamadığını belirterek tahliye talebini reddetmiş; istinaf mahkemesi de bu kararı uygun bulmuştur.

Yargıtay ise sözleşmede elektrik ve su giderlerinin hesaplanma yönteminin düzenlendiğini ve bunların ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi olarak kabul edildiğini vurgulamıştır. TBK’nin 314 ve 315. maddeleri uyarınca kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri otuz günlük sürede ödememesi nedeniyle temerrüdün gerçekleştiğine karar vermiştir.

Sonuç olarak, yalnızca kira bedelinin ödenmesini yeterli görmeyen Yargıtay, tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğini belirterek istinaf kararını kaldırmış ve ilk derece mahkemesinin ret kararını oy çokluğuyla bozmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 06.10.2025 tarihli, 2025/7021 Esas ve 2025/5902 Karar sayılı kararında, kiraya verenin 34.352,21 TL ortak gider alacağı için başlattığı tahliye talepli icra takibi incelenmiştir. İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş, istinaf mahkemesi ise bu kararı kaldırarak davayı reddetmiştir.

Yargıtay, ortak giderlerin ödenmemesinin de tahliye sebebi olabileceğini kabul etmiştir. Ancak kira sözleşmesinde kiracının ortak giderleri ödeyeceği belirtilmesine rağmen bu giderlerin miktarı veya hesaplanmasına ilişkin belirli bir oran bulunmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle alacağın varlığının ve miktarının belirlenmesinin yargılama gerektirdiğine, uyuşmazlığın dar yetkili icra mahkemesinde çözülemeyeceğine karar vermiştir.

Sonuç olarak, davanın reddine ilişkin istinaf kararı farklı gerekçeyle onanmış ve kiraya verenin bu takip kapsamında tahliye talebi kabul edilmemiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı kararında, kira bedeli ödenmiş olsa bile yan giderlerin ödenmemesinin tahliyeye neden olup olmayacağı incelenmiştir.

Olayda kiraya veren, ödenmeyen kira, elektrik, su ve ortak giderlerin tahsili için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmemiş, otuz günlük ödeme süresinde kira borcunu karşılayan 172.000 TL’yi ödemiş ancak yan giderleri ödememiştir. İlk derece mahkemesi, kira borcunun ödendiğini ve yan giderlerin miktarında anlaşma bulunmadığını belirterek tahliye talebini reddetmiştir.

Hukuk Genel Kurulu ise TBK’nin 315. maddesine göre yalnız kira bedelinin değil, yan giderlerin ödenmemesinin de tahliye sebebi olabileceğini belirtmiştir. Sözleşmede bu giderlerin kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiş, kiracı da ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı takip bakımından kesinleşmiştir. Bu nedenle yan giderlerin otuz günlük sürede ödenmemesi temerrüt oluşturmuştur.

Sonuç olarak Kurul, kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiğini kabul ederek tahliye talebini reddeden direnme kararını bozmuştur. Kararın temel sonucu, sözleşmeye dayanan ve takipte kesinleşen yan giderler ödenmedikçe yalnızca kira bedelinin ödenmesinin tahliyeyi önlemeye yetmeyebileceğidir.

​Mahkeme Süreci: İlk Derece Mahkemesince boşanma davasının kısmen kabulüne, ziynet alacağı davasının ise reddine karar verilmiştir. Taraf vekillerinin istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesi, kusur belirlemesinde düzeltme yapmış ve ziynet alacağı davasının husumet nedeniyle usulden reddine karar vererek diğer istinaf taleplerini esastan reddetmiştir. Temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını usul ve kanuna uygun bularak onanmasına oy birliğiyle karar vermiştir.  

​Tarafların İddiaları:

​Davacı Kadın: Ortak hayatın çekilmez hale geldiğini, davalının ailesinin evliliğe müdahale ettiğini, ilgisiz ve şiddet yanlısı olduğunu belirterek boşanma, velayet, nafaka, tazminat ve ziynet alacağı talebinde bulunmuştur.  

​Davalı Erkek: Kadının iddialarının gerçeği yansıtmadığını, birlik görevlerini yerine getirdiğini, kadının hakaret edip evi terk ettiğini savunarak davanın reddini ve velayeti istemiştir.  

​Kusur Durumu: Bölge Adliye Mahkemesi, boşanma davası açıldıktan sonra gerçekleşen olayların taraflara kusur olarak yüklenemeyeceğini belirtmiş, kadının bazı aşağılayıcı sözlerini kusur olarak eklemiş ancak tüm bu duruma rağmen davalı erkeğin ağır kusurlu olduğunu kabul etmiştir.  

​Nafaka ve Tazminat: İlk Derece Mahkemesince hükmedilen maddi/manevi tazminatlar ile yoksulluk ve iştirak nafakaları yerinde görülmüş, temyiz aşamasında bu yönlerden de karar onanmıştır

Uyuşmazlığın Konusu

Uyuşmazlık, anlaşmalı boşanma kararında ve kararın eki sayılan protokolde yer alan, taşınmaz hissesinin devredilmemesi hâlinde 800.000 TL ödenmesine ilişkin düzenlemenin, ilamsız icra takibinde borçlunun itirazının kaldırılmasına dayanak oluşturup oluşturmayacağına ilişkindir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 12.02.2025 tarihli, 2024/7631 Esas ve 2025/1055 Karar sayılı kararında, ödeme yükümlülüğünün bir şarta bağlanmış olması nedeniyle dayanak ilamın İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi anlamında belge sayılamayacağını kabul etmiştir.

Boşanma Kararında Yer Alan Düzenleme

Ankara 7. Aile Mahkemesinin 2021/1320 Esas ve 2022/255 Karar sayılı ilamının hüküm bölümünde, evlilik birliği içerisinde alınan bir meskenin yarı hissesinin boşanmadan itibaren altı ay içinde diğer tarafa tapuda devredileceğinin tespitine karar verilmiştir. Aynı bentte, yarı hissenin devredilmemesi hâlinde evin yarı hisse değeri olarak belirlenen 800.000 TL maddi tazminatın nakden ödeneceğinin tespitine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Hükmün başka bir bendinde ise tarafların 31.03.2022 tarihli anlaşmalı boşanma protokolünün onaylanmasına ve kararın eki sayılmasına karar verilmiştir.

İcra Takibi ve İlk Derece Mahkemesi Kararı

Alacaklı, söz konusu düzenlemeye dayanarak ilamsız icra takibi başlatmıştır. Borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine alacaklı, itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurmuştur. İlk derece mahkemesi bu talebi reddetmiştir. Yargıtay kararında ilk derece mahkemesinin ret gerekçesinin ayrıntıları aktarılmamıştır.

Bölge Adliye Mahkemesinin Değerlendirmesi

Alacaklının istinaf başvurusu üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesi, aile mahkemesi ilamını ve ilamın eki sayılan anlaşmalı boşanma protokolünü değerlendirmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi, ilgili düzenlemelerin açıkça kayıtsız ve şartsız borç ikrarı içerdiğini kabul ederek ilk derece mahkemesi kararını kaldırmıştır. Davanın kabulüyle borçlunun itirazının kaldırılmasına ve takibin devamına karar vermiştir. Borçlu bu kararı temyiz etmiştir.

Yargıtayın Hukuki Değerlendirmesi

Yargıtay, aile mahkemesi kararı ile protokolün birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu değerlendirme sonucunda, öncelikle taşınmaz hissesinin devrinin kararlaştırıldığını; 800.000 TL ödeme yükümlülüğünün ise taşınmaz hissesinin devredilip devredilmemesi şartına bağlandığını tespit etmiştir. Dolayısıyla para ödeme yükümlülüğü kayıtsız ve şartsız bir borç ikrarı olarak kabul edilmemiştir.

Daire, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde düzenlenen, imzası ikrar edilmiş veya noterlikçe onaylanmış borç ikrarını içeren senetler ile resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri kapsamında ve usulüne uygun düzenledikleri makbuz veya belgelere ilişkin çerçeveyi esas almıştır. Somut takipte ödeme borcunun taşınmaz devrinin gerçekleşmemesi şartına bağlı olması nedeniyle, dayanak ilamın bu madde anlamında itirazın kaldırılmasına elverişli belge sayılamayacağı sonucuna ulaşmıştır.

Kararın Sonucu

Yargıtay, ilk derece mahkemesinin ret kararını yerinde bulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesinin alacaklının istinaf başvurusunu esastan reddetmesi gerekirken itirazı kaldırarak takibin devamına karar vermesini hukuka aykırı değerlendirmiştir. Borçlunun temyiz itirazları kabul edilerek Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesinin 26.09.2024 tarihli, 2023/1753 Esas ve 2024/1315 Karar sayılı kararı bozulmuştur. Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine 12.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.

Kararın Uygulamadaki Önemi

Karar, anlaşmalı boşanma protokolünün mahkeme tarafından onaylanmış ve kararın eki sayılmış olmasının, protokoldeki her ödeme düzenlemesini kendiliğinden kayıtsız ve şartsız borç ikrarına dönüştürmediğini göstermektedir. Özellikle taşınmaz devredilmezse belirli bir tutarın ödeneceğini öngören düzenlemelerde, ödeme yükümlülüğünün şarta bağlı niteliği itirazın kaldırılması bakımından önem taşımaktadır.

İncelenen uyuşmazlık, ilamsız icra takibine yapılan itirazın kaldırılmasına ilişkindir. Bozma gerekçesi, yalnızca hükümde tespit ifadesinin kullanılması değil, para ödeme yükümlülüğünün taşınmaz hissesinin devredilmemesi şartına bağlanmış olmasıdır. Kararda 800.000 TL alacağın hiç doğmadığına veya hiçbir yolla talep edilemeyeceğine ilişkin bir hüküm kurulmamıştır. Taşınmazın fiilen devredilip devredilmediği konusunda da karar metninde açık bir tespit bulunmamaktadır. Bu nedenle karar, alacağın varlığı hakkında genel bir ret sonucu olarak değil, somut belgenin İİK'nın 68. maddesi kapsamında itirazın kaldırılmasına elverişli bulunmaması yönünden değerlendirilmelidir.