Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.03.2023 tarihli, 2022/13829 Esas ve 2023/1440 Karar sayılı kararında, kira borcunun süresinde ödenmemesi nedeniyle tahliye talebi incelenmiştir.

Kiraya veren, Ağustos 2021–Mart 2022 dönemine ait ödenmeyen kiralar için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Ödeme emri kiracıya 16.05.2022 tarihinde tebliğ edilmiş ancak kiracı süresinde itiraz etmemiş ve otuz günlük ödeme süresinde borcu ödememiştir. Bunun üzerine kiraya veren tahliye davası açmıştır.

Kiracı, borcun bir kısmını elden, 75.000 TL’sini ise banka yoluyla ödediğini savunmuştur. Ancak sunduğu dekonttaki ödemenin otuz günlük süre geçtikten sonra, 11.08.2022 tarihinde alacaklının avukatına yapıldığı, dekontta açıklama bulunmadığı ve alacaklının bu ödemeyi takip konusu borca ilişkin olarak kabul etmediği belirlenmiştir. Elden ödeme iddiası da tahliyeyi engelleyecek şekilde ispatlanamamıştır.

İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş, istinaf mahkemesi kararı uygun bulmuş ve Yargıtay da oy birliğiyle onamıştır. Kararın temel noktası, ödeme emrinde verilen otuz günlük sürede kira borcu ödenmediğinde temerrüdün oluşması ve bu süre geçtikten sonra yapılan ödemenin somut olayda tahliyeyi önlememesidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 30.04.2024 tarihli, 2024/1119 Esas ve 2024/4149 Karar sayılı kararında, kiracının kira bedelini ödemesine rağmen yan giderleri ödememesi nedeniyle tahliye edilip edilemeyeceği incelenmiştir.

Kiraya veren; kira, elektrik, su ve ortak gider alacakları için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmemiş, otuz günlük ödeme süresinde 172.000 TL yatırarak kira bedelini karşılamış ancak yan giderleri ödememiştir. İlk derece mahkemesi, kira borcunun ödendiğini ve elektrik ile su giderleri konusunda tarafların anlaşamadığını belirterek tahliye talebini reddetmiş; istinaf mahkemesi de bu kararı uygun bulmuştur.

Yargıtay ise sözleşmede elektrik ve su giderlerinin hesaplanma yönteminin düzenlendiğini ve bunların ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi olarak kabul edildiğini vurgulamıştır. TBK’nin 314 ve 315. maddeleri uyarınca kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri otuz günlük sürede ödememesi nedeniyle temerrüdün gerçekleştiğine karar vermiştir.

Sonuç olarak, yalnızca kira bedelinin ödenmesini yeterli görmeyen Yargıtay, tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiğini belirterek istinaf kararını kaldırmış ve ilk derece mahkemesinin ret kararını oy çokluğuyla bozmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 06.10.2025 tarihli, 2025/7021 Esas ve 2025/5902 Karar sayılı kararında, kiraya verenin 34.352,21 TL ortak gider alacağı için başlattığı tahliye talepli icra takibi incelenmiştir. İlk derece mahkemesi tahliyeye karar vermiş, istinaf mahkemesi ise bu kararı kaldırarak davayı reddetmiştir.

Yargıtay, ortak giderlerin ödenmemesinin de tahliye sebebi olabileceğini kabul etmiştir. Ancak kira sözleşmesinde kiracının ortak giderleri ödeyeceği belirtilmesine rağmen bu giderlerin miktarı veya hesaplanmasına ilişkin belirli bir oran bulunmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle alacağın varlığının ve miktarının belirlenmesinin yargılama gerektirdiğine, uyuşmazlığın dar yetkili icra mahkemesinde çözülemeyeceğine karar vermiştir.

Sonuç olarak, davanın reddine ilişkin istinaf kararı farklı gerekçeyle onanmış ve kiraya verenin bu takip kapsamında tahliye talebi kabul edilmemiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2025 tarihli, 2024/785 Esas ve 2025/426 Karar sayılı kararında, kira bedeli ödenmiş olsa bile yan giderlerin ödenmemesinin tahliyeye neden olup olmayacağı incelenmiştir.

Olayda kiraya veren, ödenmeyen kira, elektrik, su ve ortak giderlerin tahsili için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmemiş, otuz günlük ödeme süresinde kira borcunu karşılayan 172.000 TL’yi ödemiş ancak yan giderleri ödememiştir. İlk derece mahkemesi, kira borcunun ödendiğini ve yan giderlerin miktarında anlaşma bulunmadığını belirterek tahliye talebini reddetmiştir.

Hukuk Genel Kurulu ise TBK’nin 315. maddesine göre yalnız kira bedelinin değil, yan giderlerin ödenmemesinin de tahliye sebebi olabileceğini belirtmiştir. Sözleşmede bu giderlerin kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiş, kiracı da ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı takip bakımından kesinleşmiştir. Bu nedenle yan giderlerin otuz günlük sürede ödenmemesi temerrüt oluşturmuştur.

Sonuç olarak Kurul, kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiğini kabul ederek tahliye talebini reddeden direnme kararını bozmuştur. Kararın temel sonucu, sözleşmeye dayanan ve takipte kesinleşen yan giderler ödenmedikçe yalnızca kira bedelinin ödenmesinin tahliyeyi önlemeye yetmeyebileceğidir.

Adi kiraya ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız icra takibinde, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle açtığı davada İlk Derece Mahkemesince sözleşmenin ispatlanamadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesince ise istinaf kabul edilerek tahliyeye hükmedilmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Türk Ticaret Kanunu hükümleri gereğince kısmi bölünme sonucunda kiracılık hakkının devralan şirkete kendiliğinden geçeceğini, bu durumda devralan şirket tarafından yapılan ödemenin geçerli olduğunu belirtmiş ve kararı bozmuştur.

Davacı/Alacaklı Talebi: Alacaklı taraf, Örnek 13 nolu ödeme emrine itiraz eden borçlunun itirazının kaldırılması ve kiralananın tahliyesi talebiyle icra mahkemesine başvurmuştur.

Davalı/Borçlu Cevabı: Borçlu icra dairesinde alacağa, zamanaşımına ve faize itiraz etmiş; mahkemedeki cevap dilekçesinde ise sözleşmeyi ve bağımsız bölümlerin teslim tarihlerini kabul etmediğini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı: İcra Mahkemesi, davanın kısmen kabulü ile takibin 1.734.011,65 TL asıl alacak, 14.254,00 TL damga vergisi ve 720.495,45 TL işlemiş faiz üzerinden devamına, fazlaya ilişkin istem ile tahliye talebinin reddine karar vermiştir.

İstinaf Kararı: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, bağımsız bölümlerin teslim edilip edilmediği ve kira ilişkisinin başladığı hususunun yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararını kaldırarak davanın reddine karar vermiştir.

Temyiz Kararı: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, İİK m. 269/2 ve m. 63 uyarınca borçlunun icra dairesine bildirdiği itiraz sebepleri dışındaki savunmalarının itirazın genişletilmesi yasağı kapsamında kalıp dinlenemeyeceğini, borçlunun sözleşmedeki imzaya açıkça itiraz etmeyerek akdi kabul etmiş sayıldığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararını BOZMUŞTUR.