Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 21.10.2025 tarihli, 2025/1614 E. ve 2025/5007 K. sayılı karar

Karar, kira bedelinin tespiti davasında ihtarname zorunluluğu ve hakkaniyet indirimiyle ilgilidir.

Davacılar, 2012 yılında kiraya verilen fabrika binasının aylık kira bedelinin 53.000 TL'den 400.000 TL'ye yükseltilmesini talep etmiştir. Davalı kiracı ise yeni kira döneminden önce ihtarname gönderilmediğini ve talep edilen bedelin fahiş olduğunu savunmuştur.

İlk derece mahkemesi, kira sözleşmesinde artış şartı bulunması nedeniyle TBK 345 uyarınca ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek olmadığına karar vermiştir. Bilirkişinin belirlediği 387.500 TL üzerinden eski kiracı lehine %10 hakkaniyet indirimi yaparak aylık kirayı 348.750 TL olarak tespit etmiştir.

Yargıtay, kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan yeni dönemden önce ihtarname gönderilmesinin zorunlu olmadığını, beş yılı aşan kira ilişkisinde emsal araştırması yapılarak hakkaniyete göre kira belirlenmesinin hukuka uygun olduğunu kabul ederek kararı onamıştır.

Kararın önemi: Kira sözleşmesinde artış hükmü varsa, TBK 345 gereğince ayrıca 30 gün önceden ihtarname gönderilmeden açılan kira tespit davasında da belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Bunun için davanın ilgili yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli, 2025/6234 E. ve 2026/2844 K. sayılı kararı, kira bedelinin tespiti davasında emsal kira araştırmasının önemine ilişkindir.

Davacı, 2013 yılında kiraya verdiği taşınmazın kira bedelinin piyasa koşullarının altında kaldığını belirterek artırılmasını istemiştir. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak yıllık kira bedelini net 1.215.000 TL olarak belirlemiş, istinaf mahkemesi de kararı uygun bulmuştur.

Yargıtay ise bilirkişinin somut emsal kira sözleşmelerini incelemeden yalnızca taşınmazın özelliklerine göre kira bedeli belirlemesini hukuka aykırı bulmuştur.

Yargıtay'a göre TBK 344/3 kapsamında kira tespitinde emsal taşınmazlar araştırılmalı, TÜFE ve taşınmazın özellikleri değerlendirilmeli, eski kiracı lehine somut koşullara göre %5 ila %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılmalıdır.

Sonuç olarak Yargıtay, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi nedeniyle hükmü bozmuştur. Karar, kira tespit davalarında somut emsal araştırması yapılmasının zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.

Davacı Talebi: Davacı vekili, 01.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olan davalının ödediği aylık brüt 129.933,54 TL kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek, 01.03.2023 tarihinde başlayacak yeni dönemden itibaren geçerli olmak üzere brüt kira bedelinin 57.566,46 TL artırılarak aylık 187.500,00 TL brüt olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı: Davalı vekili, her kira döneminde yasal artışların düzenli yapıldığını, kiralananda yapılan dekorasyon faaliyetleri ile taşınmazın değerinin artırıldığını, talep edilen artış oranının hakkaniyete aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararı: Trabzon 3. Sulh Hukuk Mahkemesi, 10 yıllık kira süresi dikkate alındığında TBK'nın 344/3 maddesi uyarınca rayiç kira tespiti koşullarının oluştuğunu, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen 224.070,39 TL brüt rayiç kira bedeli üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği kanaatine varıldığını ve taleple bağlı kalınarak aylık brüt kira bedelinin 01.03.2023 tarihinden itibaren 187.500,00 TL olarak tespitine karar vermiştir.

İstinaf Kararı: Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 5 yıllık süre dolduğundan kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilmesinin, bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasının ve %10 eski kiracılık indiriminin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermiştir.

Temyiz Kararı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hukuki ilişkinin ve ilgili kanun maddelerinin doğru uygulandığı, bilirkişi raporunun ve %10 oranındaki hakkaniyet indiriminin usulüne uygun olduğu gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını ONAMIŞTIR.